Ehpad public et vente de biens immobiliers et mobiliers

Rappel de l'objet de la demande

Un EHPAD public autonome qui bénéficie d’une construction neuve souhaite rassembler deux anciens EHPAD situés dans deux communes différentes.

La direction souhaite vendre les mobiliers qui restent dans les deux anciens bâtiments (qui appartiennent à l’EHPAD public) ainsi que l’un des deux bâtiments pour lequel ils possèdent un titre de propriété (l’autre pas). Le Conseil d’administration a donné son accord et a sollicité à plusieurs reprises les domaines pour procéder à l’évaluation du bâtiment, sans retour de leurs parts.

Le mobilier peut-il être vendu via des réseaux classiques (ex : Le bon coin) ? Le bâtiment peut-il être vendu par le biais d’une agence immobilière classique ? Quelles sont les démarches légales ?

Textes de référence

• Code général de la propriété des personnes publiques (CG3P), articles L. 2141-2, L. 3111-1, L. 3112-1 et L. 3211-18 ;
• Code de l’action sociale et des familles (CASF), articles L. 315-9 à L. 315-19 et R. 315-6 à R. 315-23-5 ;
• Code civil, articles 527, 537 al. 2, et 1583.

Réponse

Conditions de cession d’un bien immobilier pour un EHPAD public

La cession des biens immeubles des personnes publiques suppose, hors exceptions, que ces biens appartiennent à leur domaine privé.

Le principe de l’inaliénabilité des biens du domaine public est posé par l’article L. 3111-1 du CG3P :

« Les biens des personnes publiques mentionnées à l’article L.1, qui relèvent du domaine public, sont inaliénables et imprescriptibles. »

Ainsi, la cession d’un bien suppose donc que celui-ci n’appartienne pas ou plus au domaine public de l’établissement mais à son domaine privé, que les personnes publiques sont autorisées à gérer librement sur le fondement de l’article L. 2221-1 du CG3P.

En application de ce principe d’inaliénabilité, et hors l’hypothèse spécifique des échanges de biens entre personnes publiques sans déclassement , la cession d’un bien relevant du domaine public nécessitera toujours son déclassement préalable, c’est-à-dire l’adoption d’un acte administratif transférant le bien considéré du domaine public au domaine privé de l’établissement.

NOTA BENE : Le conseil d’administration dispose d’une compétence délibérative en matière d’aliénations d’immeuble . Par conséquent, il conviendra pour le directeur de l’établissement public souhaitant céder un immeuble d’obtenir en amont de toute décision prise en ce sens une délibération du conseil d’administration. Le directeur de l’établissement ne pourra mettre en oeuvre cette action d’aliénation du bien immobilier que dans l’hypothèse où ce projet a été approuvé par le conseil d’administration.

IMPORTANT : En cas de cession d’un bien, l’établissement doit être en mesure de rapporter la preuve qu’il est bien propriétaire du bien concerné. En l’espèce, le titre de propriété constitue la preuve de la propriété et permet de vendre ledit bien.

Sur les modalités de la vente :

Le CG3P développe les modes de cession applicables aux ventes de l’État, de ses établissements, des collectivités territoriales, leurs groupements, leurs établissements, mais il n’existe pas de dispositions propres aux EHPAD sur ce sujet. Cela suppose une certaine liberté pour ces établissements.

À noter qu’à ce titre, le juge administratif a eu l’occasion de rappeler « qu’aucune disposition législative ou réglementaire n’impose à une personne morale de droit public autre que l’Etat de faire précéder la vente d’une dépendance de son domaine privé d’une mise en concurrence préalable ; que, toutefois, lorsqu’une telle personne publique fait le choix, sans y être contrainte, de céder un bien de son domaine privé par la voie d’un appel à projets comportant une mise en concurrence, elle est tenue de respecter le principe d’égalité de traitement entre les candidats au rachat de ce bien ».

Attention toutefois car il s’avère que dans un arrêt, le Tribunal des conflits a estimé que le mandat de vente exclusif d’un bien d’une personne publique, même relevant du domaine privé, est un marché public.

Le mandat confié à un agent immobilier en vue de la vente d’un bien immobilier est bien perçu comme un contrat à titre onéreux.

Par conséquent, dans l’hypothèse où l’établissement souhaiterait recourir à une agence immobilière pour la vente d’un bien, il conviendrait de respecter le Code de la commande publique car le juge considère ce contrat comme un marché de services.

La valeur estimée du besoin doit être calculée pour l’ensemble des prestations fournies, en l’occurence par l’agence immobilière, pour toute la durée du marché et de ses éventuelles reconductions. De la valeur estimée dépendra la procédure à mettre en place, ainsi que la publicité.

Pour les achats d’un montant inférieur à 40 000 euros HT, les acheteurs peuvent ainsi passer un marché sans publicité ni mise en concurrence préalables. Toutefois, ces contrats resteront bel et bien des « marchés publics » au sens de la réglementation.

Lorsque la valeur estimée du marché est inférieure aux seuils européens, l’établissement pourra recourir à une procédure adaptée ; au-delà, il devra respecter une procédure formalisée pour passer son marché.

Concernant la publicité, les obligations en la matière pour les marchés publics démarrent lorsque leur valeur est estimée à au moins 40 000 euros HT. En deçà de ce seuil, la publicité n’est pas obligatoire.

Pour les marchés de services passés par les collectivités territoriales, leurs établissements, leurs groupements, et autres acheteurs (sauf l’État), entre 40 000 euros et en-dessous de 90 000 euros HT, les modalités de publicité sont librement adaptées en fonction des caractéristiques du marché.

La vente des biens mobiliers d’un EHPAD public

L’article 527 du Code civil pose le principe selon lequel, les biens sont meubles par leur nature ou par détermination de la loi.

S’agissant de biens mobiliers, leur déclassement ne sera pas seulement lié à une éventuelle désaffectation mais à un changement de nature, c’est-à-dire à leur perte d’intérêt public.

NOTA BENE : Pour rappel, font partie du domaine public mobilier de la personne publique propriétaire (et sont donc inaliénables et imprescriptibles) les biens présentant un intérêt public du point de vue de l’histoire, de l’art, de l’archéologie, de la science ou de la technique (art. L. 2112-1 du CG3P). Si l’Administration souhaite s’en séparer, elle est tenue de les placer dans les musées de l’Etat ou un établissement public ayant vocation à recevoir de tels objets (art. L. 3211-19 du CG3P).

Ainsi, la cession concerne les biens qui ne correspondent plus aux besoins de l’établissement et qui, dès lors, ne sont plus ou ne seront plus affectés au service public ou à l’usage direct du public.

Les possibilités d’aliénation d’un bien répondant aux critères de la domanialité publique sont donc réduites, sauf en cas de cession à une autre personne publique.

À noter que, par principe, le don des biens des personnes publiques (immobiliers comme mobiliers) est prohibé, le principe constitutionnel de bon usage des deniers publics impliquant de s’assurer du potentiel de vente des biens dont sont propriétaires les personnes publiques.

Ce principe a valeur constitutionnelle et se matérialise en droit, pour ce qui concerne les biens 13 meubles, à l’article L. 3211-18 du CG3P :

« Les opérations d’aliénation du domaine mobilier de l’État ne peuvent être réalisées ni à titre gratuit, ni à un prix inférieur à la valeur vénale ».

En somme, les principes issus du CG3P n’autorisent la cession de biens mobiliers qu’à la double condition que :

1. ceux-ci fassent partie du domaine privé ;
2. que la personne publique n’en ait plus usage.

Sur les modalités de la vente :

Si le CG3P règlemente les modes de cession en matière de vente mobilière pour l’État, tel n’est pas le cas concernant les établissements publics relevant de la FPH. Il n’existe donc pas de démarches légales à proprement dit.

Ainsi, il apparaît qu’aucune disposition n’interdit à un établissement public tel qu’un EHPAD de publier sur un site internet une annonce relative à la cession d’un bien de son domaine privé. Dans un soucis de sécurité juridique, le directeur de l’établissement pourrait préciser ce point, voire le faire valider, par le conseil d’administration de son établissement.